Dalam pelaburan, saya pegang kemas-kemas 2 prinsip ini;

1. Jangan sertai pelaburan ketika terlalu ramai orang melabur di situ

2. Sesuatu yang naik PASTI akan turun. Ya, PASTI

Boleh baca juga artikel saya di http://afyan.com/pelaburan-trending.html/

Ini pegangan saya sejak dahulu. Saya tak ingat saya ambil dari mana, tapi yang pastinya dari buku-buku kewangan yang saya baca sejak saya berjinak-jinak dalam bidang kewangan tahun 2003.

Dalam tulisan ini, saya ingin throwback beberapa status saya tentang pelaburan hartanah dan pelaburan emas.

Gambar pertama menunjukkan status saya pada tahun 2011, zaman harga emas sedang mencanak naik dan status kedua ditulis pada tahun 2014 ketika harga rumah sedang mencanak naik.

Ada beberapa tulisan saya tentang emas dan hartanah yang mengatakan ketika harga sedang naik ialah waktu terbaik untuk jual, bukan untuk beli. Juga waktu yang sesuai untuk “exit” atau paling kurang untuk “stay”, bukan untuk “enter”.

Tulisan-tulisan saya ketika tidak disenangi oleh rakan-rakan yang berada dalam industri terlibat kerana ia “menjejaskan” minat orang ramai terhadap pelaburan-pelaburan tersebut ketika waktu itu.

GAMBAR PERTAMA – STATUS TENTANG EMAS

 

Rujuk gambar pertama, tentang pelaburan emas.

“Dalam buku-buku pelaburan yang saya baca, antara strategi melabur ialah jangan ikut apa yang ramai orang lakukan. Contoh, jika ramai yang membeli saham X, maka kita jangan beli saham X. Sekarang ini ramai yang berebut-rebut membeli emas, maka…”

(Status bertarikh 22 Mei 2011)

Ini salah satu status yang saya tulis pada zaman fenomena emas berlaku. Harga emas naik dengan mencanak-canak.

Malah ada yang menjangkakan harga akan mencecah RM200/g ketika itu.

Ketika itu muncul ramai pakar-pakar emas. Syarikat emas pun menjadi popular. Kerajaan Kelantan memperkenalkan mata wang dinar emas. Dr M pun ada bercakap tentang emas. Dealer-dealer dan peniaga emas pun muncul dan tumbuh bagai cendawan.

Beli emas tak salah, saya pun beli emas. Malah saya pernah terlibat dalam bisnes emas sebagai pemodal. Ketika itu saya masuk sebagai pemodal untuk seorang peniaga emas.

Yang salahnya ialah apabila mempromosi dengan cara yang salah dengan mengatakan harga emas akan terus naik.

Dan berdasarkan pengalaman saya, ketika harga emas naik, makin ramai yang beli emas. Ya, saya pernah terlibat dalam perniagaan emas sekitar tahun-tahun emas mencanak naik dan ketika zaman harga emas suram.

Ramai yang beli ketika harga naik, bukan ketika harga turun. Itu hakikat.

Dalam teori pelaburan “buy low, sell high” yakni beli waktu rendah dan jual waktu mahal. Tapi secara realiti, ramai yang jadi takut apabila harga rendah yang menyebabkan mereka “jual”. Ini terjadi dalam mana-mana pelaburan.

Ternyata, dari tahun 2011 (tahun status ini ditulis) hingga 2012, harga emas naik dan selepas itu turun secara mendadak sehingga tahun 2015-2016.

Dan 2016 hingga sekarang, harga emas mendaki sedikit dan saya menjangka ia akan stabil sebelum mendaki. Ini hanya jangkaan peribadi. Kita tengok 3 ke 5 tahun akan datang.

Bagi pelabur bijak, mereka beli emas bukan bergantung kepada harga semata. Mereka beli untuk jangka masa panjang dengan objektif tertentu. Ketika harga turun mereka tambah stok, ketika naik mereka “stay” selagi mana objektif tempoh masa pelaburan belum tercapai.

Tapi yang banyak terjadi ialah, ketika harga naik, remai pakat-pakat beli sebab takut harga terus naik dan apabila harga jatuh cepat-cepat jual sebab takut harga terus jatuh.

Itu lah beza antara pelabur yang melabur dengan ilmu dan pelabur tanpa ilmu.

GAMBAR 2 – STATUS TENTANG HARTANAH

 

Gambar kedua ini ialah tentang hartanah. Status tahun 2014, 3 tahun selepas status gambar pertama. Kira-kira 3 tahun lepas.

“Afyan, aku nak beli rumah. Bagi advise sikit”.
“Jangan beli rumah lagi”.
“Aik, kalau tak beli sekarang, bila nak beli? Nanti harga rumah makin naik!”.
“Sesuatu yang naik, pasti akan turun. Termasuk harga rumah”.
“……”
(Status bertarikh 22 November 2014)

Ketika itu harga hartanah naik mencanak-canak.

Realiti yang berlaku sekitar waktu itu sehingga 2016;

Ada rumah yang naik 100% dalam masa tak sampai 5 tahun.

Projek-projek perumahan pun muncul dengan harga gila-gila.

Kerjaya sebagai Real Estate Negotiator (REN) pun menjadi pilihan.

Malah hartanah lelong yang sebelum itu sunyi, ketika itu mendapat sambutan hangat sehingga ramai ejen-ejen lelong mengeluh agak sukar untuk menang dalam sesi lelongan.

Muncul “pakar-pakar” hartanah.

Sekarang tahun 2017, cuba lihat balik apa yang terjadi?

Kita boleh bezakan antara pakar hartanah sebenar dengan pakar hartanah palsu.

Pakar hartanah sebenar, masih maintain sampai sekarang sebab mereka ada ilmu. Tuan-Puan boleh namakan beberapa pelabur hartanah tegar yang masih releven dari dahulu sampai sekarang, antaranya seperti Tuan Zaidi Ismail, Tuan Shafie Bustan, Tuan Abang Ensem, Tuan Tuanbri Hashim. Mereka tidak perlukan hype, tidak perlukan seminar besar-besaran untuk branding diri mereka sebagai guru dan mentor hartanah. Ia sekadar beberapa nama yang saya kenal secara peribadi.

Dan pakar hartanah palsu pula hilang entah ke mana ditelan zaman. Mana DSR? Mana NBG?

Pasaran hartanah agak perlahan sejak pertengahan tahun lepas. Ada yang menjangka ia akan terus begini dalam masa beberapa tahun.

Rumah-rumah sukar untuk dijual.

Rumah-rumah yang dijual di bawah harga pasaran semakin banyak pada waktu ini.

Bagi pelabur bijak, sekarang merupakan antara waktu terbaik untuk membeli hartanah. Jika hartanah lelong, ada yang dijual dengan harga 50% di bawah market value di kawasan tumpuan!

Tapi sayangnya ketika waktu-waktu gawat begini, ramai yang tidak bersedia dengan modal untuk deposit membeli rumah. Manakala bank mula mengetatkan syarat pembeli. Kadar rejection permohonan membeli rumah semakin tinggi, memandangkan kadar kegagalan pembayaran ansuran rumah semakin tinggi.

Ia memberi kesan berantai; ekonomi perlahan -> pengguna mengalami masalah kewangan -> pembeli / peminjam gagal melunaskan bayaran ansuran rumah -> bank buat lelongan hartanah -> hartanah lelong makin bertambah -> rumah yg dilelong tidak terjual -> harga diturunkan setiap kali sesi lelongan baru

Kesan berantai lain juga; Projek perumahan baru semakin banyak -> berlaku lambakan projek perumahan baru yang tidak dijual -> harga terpaksa diturunkan.

Kesan berantai pada bank pula; ramai peminjam gagal melunaskan bayaran ansuran rumah -> bank mengetatkan syarat permohonan membeli rumah baru -> ramai orang gagal memohon pembiayaan perumahan -> rumah yang tidak terjual (baru, lelong dan subsale) makin banyak -> harga rumah terpaksa diturunkan.

Sampai bila situasi ini akan berterusan? Wallahua’lam.

WHAT’S NEXT?

Sebenarnya perkara sama juga berlaku dalam pelaburan lain seperti saham dan unit trust. Ia pernah mengalami “fenomena” yang sama.

Teori “buy low, sell high” tidak ramai yang betul-betul sanggup untuk hadapi.

Selalunya dalam mana-mana pelaburan, ketika harga sedang naik, ketika itu ramai pelabur baru muncul.

Dan akhir sekali, pelabur yang melabur dengan ilmu sahaja yang akan benar-benar survive dan bertahan lama.

Yang melabur secara ikut-ikutan, tidak akan bertahan lama. Mereka akan “mati” akhirnya.

Apa komen Sdra/i tentang tulisan ini?