Persoalan dalam RUU

Kalau baca daripada pihak kerajaan, kita akan nampak banyak kelebihan apabila RUU URA dilaksanakan untuk membangunkan kembali kawasan bandar yang “terbiar”.

Tapi kalau baca daripada pihak pembangkang pula, akan lihat pula sisi buruk RUU ini yang akan banyak beri kelebihan kepada pemaju yang menjalankan bisnes berbanding pemilik yang memiliki hartanah terbabit.

Kedua-duanya, banyak bercampur aduk dengan sentimen politik berbanding isu sebenar.

Jadi sebaiknya kita rujuk rang undang-undang yang dimaksudkan. Saya dah baca tapi pening sikit nak faham.

Bagus juga FB PLANMalaysia menyediakan ruang dan peluang untuk rakyat bertanyakan.

Tabayun dulu sebelum tibaiyyun. Hahahah!

Ini antara soalan yang saya kemukakan malam tadi, dan pagi ini saya tambah baik soalan berdasarkan feedback yang diterima daripada komen tersebut.

Mudah-mudahan akan dapat jawapan daripada admin hari jni.

Saya cuba memahami isu ini dan terima kasih admin PLANMalaysia sediakan ruang soal jawab ini.

Saya ada beberapa soalan selepas membaca Rang Undang-Undang Pembaharuan Semula Bandar 2025 ini:

1. Adakah pemilik akan diberi pampasan dalam bentuk rumah baharu secara percuma atau hanya pampasan tunai? Dalam seksyen mana perkara ini dinyatakan (contoh Seksyen 55–61 mengenai pampasan)?

2. Bagaimana formula pampasan dikira? Adakah ikut harga pasaran semasa (Seksyen 57), harga rumah baharu, atau budi bicara Menteri? Jika ikut harga pasaran, bagaimana mekanisme penilaian dibuat dan rujukan seksyen mana?

3. Adakah terdapat jaminan “satu rumah lama = satu rumah baharu” (one-to-one replacement)? Jika ada, dalam seksyen mana dinyatakan secara jelas, kerana setakat pembacaan saya belum jumpa peruntukan khusus.

4. Mengapa hanya 51% atau 75% persetujuan diperlukan untuk projek dimulakan (Seksyen 31 dan 32), sedangkan baki 49% atau 25% lagi terpaksa akur walaupun tidak setuju? Bagaimana perlindungan hak minoriti dijamin dalam seksyen mana?

5. Bagaimana suara golongan minoriti yang tidak setuju dilindungi oleh akta ini? Adakah disebut dalam seksyen khusus atau hanya melalui tafsiran umum?

6. Saya dapati kuasa besar dalam pelaksanaan URA ini sebenarnya diberikan kepada Jawatankuasa Eksekutif (JE), termasuklah kuasa untuk menasihat, meluluskan dan menentukan status sesuatu kawasan sebagai Kawasan Pembaharuan Semula Bandar (rujuk Seksyen 7–9 dan 19). Memandangkan JE ini diketuai oleh Menteri, tidakkah ini mewujudkan situasi di mana kuasa Menteri secara tidak langsung menjadi terlalu besar? Bagaimana mekanisme semak dan imbang dijamin dalam akta ini, dan seksyen mana yang menyentuhnya?

7. Adakah keputusan Jawatankuasa Eksekutif (JE), misalnya berkaitan pengisytiharan Kawasan Pembaharuan Semula Bandar (Seksyen 19, 20) atau kuasa pelaksanaan lain (Seksyen 82), boleh dicabar di mahkamah melalui semakan kehakiman? Jika boleh, dalam seksyen mana perkara ini diperuntukkan? Jika tidak, tidakkah ini bermakna keputusan JE, yang dianggotai Menteri, seakan-akan terletak di luar kawalan semak dan imbang badan kehakiman?

8. Siapa yang menjamin pemaju akan menunaikan janji rumah baharu? Adakah terdapat seksyen tertentu dalam RUU ini yang mewajibkan pemaju menyediakan jaminan (contoh insurans projek atau bond)?

9. Jika projek terbengkalai (rujuk pengalaman projek PR1MA), seksyen mana yang nyatakan pihak mana bertanggungjawab memastikan rakyat tidak hilang rumah?

10. Adakah terdapat dana khas atau skim insurans projek yang diwujudkan di bawah RUU ini untuk lindungi pemilik rumah sekiranya pemaju gagal? Jika ada, rujukan seksyen mana?

11. Adakah RUU ini akan menyebabkan gentrifikasi, iaitu pemilik asal tidak mampu kembali kerana pampasan tidak seimbang dengan harga unit baharu? Adakah akta ini mengawal isu itu dalam seksyen tertentu?

12. Bagaimana kerajaan menjamin penduduk asal boleh kembali ke kawasan asal, bukan sekadar dapat pampasan kecil? Jika ada mekanisme khusus, rujuk seksyen mana. Ada kaitan soalan nombor 10.

13. Adakah RUU ini juga terpakai kepada lot komersial lama (kedai, warung, pasar) atau hanya kediaman? Dalam seksyen mana ia diperincikan?

14. Mengapa projek pembaharuan seperti Razak Mansion (DBKL) dan Kampung Kerinchi (Bangsar South) boleh dilaksanakan tanpa URA? Jika projek boleh berjaya tanpa URA, kenapa perlu akta baharu?

15. Kenapa perlu akta baharu ini sedangkan Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) atau mekanisme sedia ada boleh diperbaiki? Adakah disebut dalam mana-mana seksyen RUU ini peranan Akta 486?

16. Adakah URA ini juga terpakai kepada kediaman landed (rumah teres, banglo, kampung tradisi) atau hanya khusus untuk pembangunan berstrata? Jika ya, rujukan seksyen mana?

17. Mohon penjelasan mengenai kos penyelenggaraan (maintenance fee) dan cukai pintu selepas projek baharu siap. Kebanyakan warga asal adalah pesara, adakah perkara ini diambil kira? Jika ada, seksyen mana menyentuh isu ini?

18. Bagaimana pula dengan bayaran-bayaran berkaitan pemilikan seperti duti setem, RPGT, cukai tanah, cukai pintu, maintenance fee serta sinking fund untuk unit baharu nanti? Dalam seksyen mana perkara ini disentuh, kerana setakat pembacaan saya tiada peruntukan khusus mengenainya dalam RUU ini.

Jawapan admin PLANMalaysia saya dahului dengan ucapan terima kasih

Saya kemaskini soalan-soalan di atas berdasarkan komen yang diberikan.

Sumber dari FB Afyan Mat Rawi

............................................................

Buku F.I.R.E - FINANCIAL INDEPENDENCE RETIRE EARLY
RM49.00

www.BukuFIRE.com