Ramai tak perasan dan tersilap buat perbandingan hutang kereta dan hutang rumah

Ada orang minta saya komen tentang satu posting yang bertulis:

“Kdg tertanya2 kenapa ye?

Beli kereta loan rm200k

bayar sebulan rm2k lebih..9

tahun habis..tapi beli rumah

loan rm200k,bayar sebulan

pun dekat rm2k..sampai

35tahun”

Rujuk gambar di bawah. Sekali tengok soalan tu dah salah. Tak logik langsung situasi yang diberikan.

Mana mungkin hutang rumah RM200,000 akan jadi ansuran RM2,000 sebulan untuk tempoh pembayaran 35 tahun. Tak munasabah langsung. Sepatutnya ia hanya sekitar RM1,000 sahaja.

Ini yang ramai tak perasan dan tak tahu perbandingan hutang kereta dan hutang rumah. Hutang kereta adalah berdasarkan kadar tetap manakala hutang rumah pula berdasarkan baki hutang terakhir.

Contoh, jika hutang kereta RM200,000 dengan tempoh 9 tahun dengan kadar keuntungan bank ialah 2.85% maka cara kiraannya sangat mudah iaitu:

RM200,000 x 9 tahun x 2.85% = RM51,300. Ini ialah keuntungan yang akan diambil oleh bank.

Jadi, total hutang ialah: RM200,000 + RM51,300 =RM251,300

Jadi, ansuran bulanan ialah: RM251,300 ÷ 9 tahun ÷ 12 bulan = RM2,326.85 sebulan.

Rujuk gambar di bawah untuk pengesahan. Saya ambil contoh kalkulator daripada CIMB Islamic Bank sebagai rujukan.

Berbanding dengan hutang rumah, cara pengiraannya berbeza. Ia adalah berdasarkan baki terakhir. Tahun pertama lada keuntungan bank adalah berdasarkan total RM200,000. Tahun kedua hingga tahun terakhir keuntungan bank adalah berdasarkan baki semasa dan ia akan berkurangan daripada baki pokok RM200,000 tadi.

Kalau nak guna kiraan manual, memang pening sikit nak mengira. Kena gunakan kalkulator khas baru mudah nak buat kiraan.

Untuk mudah, saya gunakan terus kalkulator yang disediakan dlm website CIMB Islamic Bank. Kadar keuntungan pembiayaan perumahan bank berkenaan sekarang ialah 4.35%, lebih tinggi daripada kadar keuntungan pembiayaan kenderaan tadi 2.85%. Rujuk gambar ketiga.

Tapi apabila dibuat kiraan, kadar ansuran hutang rumah adalah RM2241.26 sahaja. Lebih rendah berbanding ansuran kenderaan tadi RM2326.85.

Sengaja saya guna kalkulator daripada bank yang sama.

Nampak tak perbezaannya? Inilah perbezaan EFFECTIVE RATE dan FLAT RATE.

FLAT RATE adalah pengiraan kadar keuntungan berdasarkan harga pokok. Kadar keuntungan dalam kiraan flat rate adalah sama sahaja setiap bulan walaupun baki pinjaman berkurangan.

Contohnya dalam hutang kereta di atas, kadar 2.85% adalah flat rate, bukan effective rate. Keuntungan bank adalah sama pada setiap tahun. Maka daripada tahun pertama hingga tahun ke-9, kadar keuntungan yang dikenakan oleh bank adalah sama.

Maksudnya, sekiranya pelanggan sudah hayat separuh daripada tempoh pembiayaan, andaikan 4 tahun setengah, kadar keuntungan masih lagi ke atas RM200,000 walaupun baki pokok sudah berkurangan menjadi separuh daripada jumlah tersebut.

Jika pelanggan ingin membuat penyelesaian awal atau early settlement, mereka masih perlu membayar total hutang RM251,300. Tidak ada sebarang penjimatan kecuali atas budi bicara pihak bank.

Apapun EFFECTIVE RATE pula adalah pengiraan kadar keuntungan berdasarkan baki hutang semasa.

Dalam kaedah pengiraan effective rate, kadar keuntungan yang dikenakan kemungkinan berubah-ubah atau tetap, tapi konsep pengiraannya adalah tetap sama iaitu berdasarkan baki hutang dan bukan baki pokok asal seperti flat rate.

Contohnya dalam pengiraan pembiayaan rumah di atas, kadar yang bank kenakan ialah 4.35% lebih tinggi daripada kadar keuntungan flat rate 2.85% tapi disebabkan ia adalah berdasarkan pengiraan effective rate, jumlah ansurannya lebih rendah.

Pengiraan adalah berdasarkan baki harian atau bulanan (daily or monthly rest), menyebabkan ia lebih rendah.

Maksudnya, sekiranya pelanggan ingin membuat penyelesaian awal contohnya selepas 4 tahun setengah dan baki pokok tinggal RM100,000, maka pelanggan hanya perlu bayar baki pokok sahaja dan ia lebih menguntungkan pelanggan.

Ramai yang tak perasan perkara ini. Jangan tengok pada lada kadar yang dipromosi oleh pihak bank sahaja. Kita kena semak sama ada ia adalah flat rate atau effective rate. Selalunya, lada effective rate adalah dua kali ganda berbending flat rate.

Siapa yang baru tahu hal ini? Saya I!

Perkara sebegini saya pernah tulis dalam buku Bijak Merancang Wang. Dalam buku ini, pembaca boleh belajar ilmu-ilmu kewangan supaya dapat memahami sistem kewangan yabg ada hari ini.

Ilmu ini diajar dalam Buku Bijak Merancang Wang #BukuBMW. Ada 7 topik utama

• 1. Aliran Tunai
• 2. Hutang dan aset
• 3. Simpanan
• 4. Perlindungan
• 5. Pelaburan
• 6. Penyucian harta: zakat, cukai
• 7. Pewarisan: Faraid, wasiat

Klik
Bukubmw.com/
Bukubmw.com/
Bukubmw.com/

Promosi Buku Bijak Merancang Wang dengan harga RM39 sahaja! Harga biasa RM49, tapi sekarang saya buat PROMOSI RM39 sahaja (tak termasuk postage)
*Ini adalah BUKU FIZIKAL, bukan ebook.
*Dalam pakej ini mengandungi

• Naskah fizikal BUKU BIJAK MERANCANG WANG
• Rakaman video Live Seminar BMW dengan durasi 5 jam
• Ebook PKP (Poket Kian Pokai? Poket Kena Penuh!), 100 halaman.
• Sertai FB Group Bijak Merancang Wang
• Peluang menjadi affiliate produk-produk BMW

*Harga tak termasuk penghantaran
*Penghantaran mengambil masa kira-kira 7 hari bekerja

Sumber dari FB Page Afyan Mat Rawi

............................................................

Buku F.I.R.E - FINANCIAL INDEPENDENCE RETIRE EARLY
RM49.00
Harga termasuk kos penghantaran

www.BukuFIRE.com